Ciao Anthony.
Non c'è dubbio alcuno che molti immobili abbiano attribuito ancora  il vecchio "valore catastale", che è molto più basso dell'attuale "valore commerciale"; per lo più, per giunta, si tratta proprio degli immobili di maggior pregio, che si trovano al centro della città, perchè, appunto, sono i più "vecchi".
Quelli di più recente costruzione "periferica", invece, essendo più "nuovi", in genere si vedono attribuito "ex novo" un "valore catastale" relativamente più elevato, anche essendo, in genere, di minor pregio commerciale; il che, indubbiamente, costituisce una iniqua sperequazione tra i proprietari di immobili.
Quanto a questo, sono perfettamente d'accordo con te; nè mai ho sostenuto il contrario, trattandosi di una realtà di fatto!


***
Ma il punto è un altro!
Ed infatti, secondo me, è iniquo il sistema di tassazione immobiliare nel suo complesso, a prescindere dalla sperequazione tra proprietari di immobili in base alla loro ubicazione.
A mio avviso, invero, costituisce un inverecondo e vergognoso "obbrobrio" tassare:
- sia "il reddito effettivo" dei fabbricati affittati, ai fini IRPEF (il che mi pare giusto);
- sia, duplicatoriamente, anche la loro"rendita figurativa" ai fini IMU (il che mi pare assolutamente ingiustificato e vessatorio).
O l'uno o l'altro!


***
Ed infatti, un tempo, "il reddito effettivo" degli "immobili" (agricoli ed urbani) non veniva tassato affatto; in quanto, in loro luogo veniva tassata SOLTANTO la loro ipotetica "rendita catastale".
Successivamente, ai fini IRPEF:
- mentre il reddito dei terreni continua, sino ad oggi, ad essere tassato nella sua sola misura catastale -ridicolmente esigua-, a prescindere dal reddito effettivo che il proprietario ne ritrae (salvo attività di impresa, come è ovvio);
- diversamente il reddito dei fabbricati viene tassato nella sua misura effettiva, qualora essi siano stati dati in locazione.
Ed infatti, i canoni effettivamente percepiti dal locatore di terreni agricoli non costituiscono reddito imponibile, per cui non devono essere indicati nella dichiarazione; deve, invece, essere dichiarato soltanto il "reddito dominicale", nella sua ridicola misura catastale di pochi euro (Ordinanza della Corte di Cassazionen. 25927 del 31 ottobre 2017).

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Il che:
- di per sè, è già  abbastanza "sperequativo":
- ma diviene davvero "arbitrario" quando, oltre alla tassazione del "reddito effettivo" dei fabbricati ai fini IRPEF, si pretende di tassare anche la loro"rendita figurativa" ai fini IMU.


***
Un saluto.

Ciao Eutidemo, vedo che su qualcosa siamo d'accordo, la sperequazione tra immobili di pregio e immobili ordinari, oltre che dalla limitata rivalutazione delle rendite, è determinata anche da due altri criteri cioè la detrazione dei costi di manutenzione in maniera proporzionale al reddito, e l'esenzione IMU per la prima casa.
Se tu confronti un immobile ordinario, del valore diciamo di mille Euro al metro quadro, con il solito immobile al centro di Roma, del valore di 10mila Euro al mq, ti accorgi che i costi ordinari di manutenzione non sono poi così differenti, diciamo che l'immobile a Roma costa il doppio di quello ordinario, ma gode di una detraibilità 10 volte superiore (Perché si presume che il reddito annuo sia 10 volte superiore).
Anche l'esenzione IMU prima casa, tanto sbandierata da Berlusconi, da l'opportunità a coloro che hanno l'opportunità di vivere in case di alto livello di godere di un'esenzione più alta di quella goduta in case ordinarie.
Sulla questione dei redditi agricoli non sapevo, comunque è difficile che un terreno agricolo venga affittato a prezzi alti ed inoltre la quasi totalità dei terreni agricoli si ritrovano con valori catastali più alti dell'effettivo valore. Tenuto conto poi del valore ambientale dell'attività agricola, rispetto al danno ambientale che i fabbricati producono, si tratta di trattamenti equi.
Non so se conosci la storia di quel contadino che aveva il suo piccolo podere lungo il viale che a Tokyo porta verso la residenza dell'Imperatore. Tutta quella zona, che in precedenza era appunto inedificabile per rispetto all'imperatore, venne resa edificabile, e partì la più grande speculazione immobiliare del Giappone, tutti i suoi confinanti vendettero a prezzi folli il loro podere dove nascevano grattacieli a gogo, rimase solo lui, testardo, a coltivare frutta e verdura e a venderla nella bottega che affacciava sul viale, e a rifiutare tutte le e offerte che riceveva.

Citazione di: Eutidemo il 30 Maggio 2020, 12:07:14 PM

Ciao Inverno.
Condivido pressochè tutte le tue considerazioni.
In ogni caso, se l'AE si rifiuta di declassare il tuo immobile, più che "non pagare" (ed essere poi perseguitato per sempre dalle cartelle esattoriali) secondo me dovresti ricorrere presso la competente Commissione Tributaria Provinciale, ai sensi del Decreto Legislativo n. 546 del 31 dicembre 1992, allegando al ricorso una perizia tecnica (possibilmente "giurata").
Anzi, al tuo posto, per prima cosa farei eseguire una perizia tecnica da un geometra o da un architetto; e presenterei ricorso solo successivamente , qualora, effettivamente, da tale perizia dovesse risultare che la rendita catastale attribuita è effettivamente eccessiva (secondo i criteri dell'estimo catastale).
Perchè, se così non fosse, almeno pagheresti un solo professionista (geometra) invece che due (geometra ed avvocato); il quale ultimo, però, davanti alle Commissioni Tributarie non sempre e necessario!
Un saluto!

Purtroppo o per fortuna sono già io un tecnico, sebbene ormai ritirato a miglior vita, ma eviterò di rivolgermi ad un avvocato (dalle mie parti si diceva che quando l'hai chiamato hai già perso) o alla commissione. Penso che in questi casi la soluzione migliore sia effettuare una variazione che infici la rendita (es. frazionamento) in modo tale da ricalcolare tutto da capo, le rivalutazioni "a se stanti" finiscono nelle pastoie. Appunto avendo una quindicina di anni di esperienza nella professione avrei altri rilievi da fare sulla questione particolare, ma non volendo deviare il tuo topic dalla questione di principio che poni, ti propongo la visione del grande fondatore (A. Smith) esso infatti [ma non vorrei sbagliare] considerava le abitazioni come beni di consumo non capaci di generare reddito, mentre negozi e botteghe nella parte di capitale fisso capace di generare reddito. Personalmente penso che l'esenzione sulla prima casa rispetti questo principio, e considerato quanto è facile "sparpagliare" i membri familiari per goderne "diffusamente" penso che la "consumazione" delle abitazioni sia sufficiente tutelata (seppur tramite una pratica al limite legale) e altresì che tassare immobili sfitti sia un incentivo a rimetterli sul mercato.

Ciao Anthony
Premesso che, per gli svariati motivi da me precedentemente esposti, io ritengo iniquo il sistema di tassazione immobiliare "nel suo complesso" (a prescindere dalla sperequazione tra proprietari di immobili in base alla loro ubicazione), confermo di essere pienamente d'accordo con te sulla sperequazione tra gli immobili di pregio e gli immobili ordinari; fermo restando che, oltre ad altre ingiuste diseguaglianze di trattamento tra gli stessi proprietari immobiliari ( ad es., anche tra quelli di civili abitazioni e quelli di negozi), tutti quanti, chi più chi meno, vengono tassati in modo particolormente "vessatorio" dal Fisco.

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Quanto alla "deduzione dei costi di manutenzione" in maniera "proporzionale al reddito", per legge:
- la "deduzione" degli effettivi costi di manutenzione non è consentita per nessun tipo di reddito immobiliare;
- per tutti è invece consentita una ridicola "deduzione"  forfetaria del 5% (così ormai ridotta dall'originario 25% e poi 15%).

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A tale riguardo, tu dici che: "... se confronti un immobile ordinario, del valore diciamo di mille Euro al metro quadro, con il solito immobile al centro di Roma, del valore di 10mila Euro al mq, ti accorgi che i costi ordinari di manutenzione non sono poi così differenti, diciamo che l'immobile a Roma costa il doppio di quello ordinario, ma gode di una detraibilità 10 volte superiore (perché si presume che il reddito annuo sia 10 volte superiore)."
Su tale aspetto, a dire il vero, non avevo mai riflettuto!
Il tuo ragionamento, a livello logico, a me  sembra abbastanza sensato; però non ho le competenze tecniche necessarie per dire se sia vero o meno.
Bisognerebbe sentire il parere di un architetto, di un ingegnere  o di un geometra al riguardo; sempre che ne ci sia qualcuno iscritto a questo FORUM.

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Però, come ho detto sopra, si tratterebbe pur sempre di diseguaglianze di trattamento tra diverse tipologie di proprietari immobiliari;  mentre il fine del mio TOPIC è quello di dimostrare che "tutti quanti i proprietari immobiliari", chi più chi meno, vengono complessivamente tassati in modo particolormente "vessatorio" dal Fisco.

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Quanto all'esenzione IMU per prima casa, tanto sbandierata da Berlusconi, tu giustamente osservi che essa dà l'opportunità a coloro che vivono in case di più alto livello di godere di un'esenzione più alta di quella goduta in case ordinarie o povere; questo è indubbiamente vero, per cui io ho sempre pensato che, invece dell'esonero totale, sarebbe stato più giusto concedere un "abbattimento alla base" identico per tutte le prima case (cioè fino ad un certo "valore catastale"), nel qual caso l'agevolazione sarebbe stata identica per tutti.
Però, come ho detto sopra, si tratterebbe pur sempre di diseguaglianze di trattamento tra diverse tipologie di proprietari immobiliari;  mentre il fine del mio TOPIC era precipuamente quello di dimostrare che tutti quanti i proprietari immobiliari, chi più chi meno, vengono complessivamente tassati in modo particolormente "vessatorio" da Fisco.

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Quanto ai redditi "agrari", e, in particolare quelli "dominicali", quale che sia il reddito effettivo che se ne trae, la quasi totalità dei terreni agricoli si trovano attribuiti  valori catastali assolutamente "irrisori"; questo te lo posso garantire, e, comunque, in genere sono almeno 50/100 volte inferiori a quelli effettivi (se ce ne sono).

***
Circa, infine, il valore ambientale dell'attività agricola, rispetto al danno ambientale che i fabbricati urbani producono, sarà sicuramente vero; ma non possiamo mica tornare tutti a zappare la terra, nè impiantare catene di produzione industriale tra le zolle!

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Un saluto!

Ciao Inverno.
Come ti avevo scritto, di fronte alle Commissioni Tributarie non sempre è necessario avvalersi di un avvocato; anzi, nel tuo caso, lo sconsiglierei decisamente.
Ed infatti, alla difesa tecnica di fronte alle Commissioni Tributarie, sono abilitati anche gli ingegneri, gli architetti, i geometri, i periti industriali, i dottori agronomi e forestali, gli agrotecnici, i periti agrari, ecc. che risultino iscritti all'albo di pertinenza; quindi potrebbe darsi che tu possa difenderti anche da solo.
Per quanto concerne la tua idea di effettuare una variazione che infici la rendita (es. frazionamento) in modo tale da ricalcolare tutto da capo, mi sembra ottima; soprattutto se realizzata da uno che se ne intende, come mi pare che tu sia.
Un saluto

Sono d' accordo con Eutidemo, sulla parte agricola del suo excursus sulla tassazione immobiliare. E aggiungo che non è solo fondamentalmente iniquo non tassare le rendite da locazione di terreni agricoli, ma anche tassare i redditi dei coltivatori diretti secondo la stessa misura, fatta salva, come dice ottimamente Eutidemo "l' attività di impresa", che comunque non coinvolge il coltivatore diretto.La tassazione attuale sull'agricoltura alimenta da anni la diceria che l'agricoltore non paga tasse e in buona parte è vero. Poi, da addetto ai lavori, posso solo dire che se i coltivatori diretti dovessero pagar tasse secondo il reddito reale che percepiscono dalla terra, probabilmente chiuderebbero quasi tutti. E il motivo è che l'agricoltore per lo più non tiene conto di quelle voci che normalmente compongono un bilancio, quali ammortamenti delle attrezzature e degli impianti. Se lo facesse, con i prezzi correnti che il mercato pratica per le produzioni "commodities" agricole, ma anche per alcune cosiddette produzioni di pregio (ortofrutta), nemmeno gli aiuti a sostegno al reddito basterebbero a nascondere il passivo che di fatto si produce in campagna. Questo, almeno dagli anni 90 ad oggi. Io sostengo da un bel po' che gli agricoltori sono ormai gli unici imprenditori e produttori che sono disposti a continuare a rimetterci, senza chiudere come fa qualsiasi altro operatore economico. E questo solo perchè, di fatto, la maggioranza non fa i suoi conti bene.

Citazione di: sapa il 31 Maggio 2020, 11:39:46 AM
Sono d' accordo con Eutidemo, sulla parte agricola del suo excursus sulla tassazione immobiliare. E aggiungo che non è solo fondamentalmente iniquo non tassare le rendite da locazione di terreni agricoli, ma anche tassare i redditi dei coltivatori diretti secondo la stessa misura, fatta salva, come dice ottimamente Eutidemo "l' attività di impresa", che comunque non coinvolge il coltivatore diretto.La tassazione attuale sull'agricoltura alimenta da anni la diceria che l'agricoltore non paga tasse e in buona parte è vero. Poi, da addetto ai lavori, posso solo dire che se i coltivatori diretti dovessero pagar tasse secondo il reddito reale che percepiscono dalla terra, probabilmente chiuderebbero quasi tutti. E il motivo è che l'agricoltore per lo più non tiene conto di quelle voci che normalmente compongono un bilancio, quali ammortamenti delle attrezzature e degli impianti. Se lo facesse, con i prezzi correnti che il mercato pratica per le produzioni "commodities" agricole, ma anche per alcune cosiddette produzioni di pregio (ortofrutta), nemmeno gli aiuti a sostegno al reddito basterebbero a nascondere il passivo che di fatto si produce in campagna. Questo, almeno dagli anni 90 ad oggi. Io sostengo da un bel po' che gli agricoltori sono ormai gli unici imprenditori e produttori che sono disposti a continuare a rimetterci, senza chiudere come fa qualsiasi altro operatore economico. E questo solo perchè, di fatto, la maggioranza non fa i suoi conti bene.

Tutto vero, almeno a quanto mi risulta.
Ad ogni modo, ci sono "coltivatori diretti" e "coltivatori diretti"; e non tutti corrispondono all'idea che noi tutti abbiamo del contadino.
Ad esempio il Duca Giulio Grazioli, proprietario di casa di Silvio Berlusconi, risulta essere, appunto, un "coltivatore diretto"; non so se lo sia ancora, ma almeno fino a qualche anno fa, sicuramente lo era.

Citazione di: Eutidemo il 31 Maggio 2020, 13:52:01 PM

Citazione di: sapa il 31 Maggio 2020, 11:39:46 AM
Sono d' accordo con Eutidemo, sulla parte agricola del suo excursus sulla tassazione immobiliare. E aggiungo che non è solo fondamentalmente iniquo non tassare le rendite da locazione di terreni agricoli, ma anche tassare i redditi dei coltivatori diretti secondo la stessa misura, fatta salva, come dice ottimamente Eutidemo "l' attività di impresa", che comunque non coinvolge il coltivatore diretto.La tassazione attuale sull'agricoltura alimenta da anni la diceria che l'agricoltore non paga tasse e in buona parte è vero. Poi, da addetto ai lavori, posso solo dire che se i coltivatori diretti dovessero pagar tasse secondo il reddito reale che percepiscono dalla terra, probabilmente chiuderebbero quasi tutti. E il motivo è che l'agricoltore per lo più non tiene conto di quelle voci che normalmente compongono un bilancio, quali ammortamenti delle attrezzature e degli impianti. Se lo facesse, con i prezzi correnti che il mercato pratica per le produzioni "commodities" agricole, ma anche per alcune cosiddette produzioni di pregio (ortofrutta), nemmeno gli aiuti a sostegno al reddito basterebbero a nascondere il passivo che di fatto si produce in campagna. Questo, almeno dagli anni 90 ad oggi. Io sostengo da un bel po' che gli agricoltori sono ormai gli unici imprenditori e produttori che sono disposti a continuare a rimetterci, senza chiudere come fa qualsiasi altro operatore economico. E questo solo perchè, di fatto, la maggioranza non fa i suoi conti bene.

Tutto vero, almeno a quanto mi risulta.
Ad ogni modo, ci sono "coltivatori diretti" e "coltivatori diretti"; e non tutti corrispondono all'idea che noi tutti abbiamo del contadino.
Ad esempio il Duca Giulio Grazioli, proprietario di casa di Silvio Berlusconi, risulta essere, appunto, un "coltivatore diretto"; non so se lo sia ancora, ma almeno fino a qualche anno fa, sicuramente lo era. 

Bè, questo perchè in Italia, ancor oggi, si può diventare coltivatori diretti per caratteristiche e meriti o per "diritto divino".

Salve. Non vorrei essere volgare od impertinente ma secondo me la categoria dei "coltivatori di retti" (magari per usi fiscali) con il passare del tempo diventa sempre più aggressiva e comunque - sicuramente - sta diventando sia più numerosa che più produttiva della categoria dei "coltivatori diretti". Saluti