Come evitare brutte sorprese quando si compra un immobile.

Eutidemo · 30 Ottobre 2021, 06:31:48 AM

UNA NORMA POCO CONOSCIUTA E ANCOR MENO UTILIZZATA.
Forse non molti sanno che, in base all'art. 1 comma 142, della legge 4 agosto 2017, n. 124, il quale ha modificato l'art. 1, commi da 63 a 67, della legge 27 dicembre 2013, n. 147, che, qualora il Notaio ne sia richiesto da una delle parti, deve tenere in deposito il saldo del prezzo destinato al venditore fino a quando non sia eseguita la formalità pubblicitaria con la quale si acquisisce la certezza che l'acquisto si è perfezionato senza subire gravami.
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Ed infatti, come giustamente viene fatto presente anche sul sito del "Consiglio Nazionale del Notariato", chi compra si vede esposto al rischio che, tra la data del rogito e la data della sua trascrizione nei registri immobiliari, venga pubblicato un gravame inaspettato a carico del venditore: un'ipoteca, un sequestro, un pignoramento, una domanda giudiziale, ecc. ecc..
Ed invece, con il deposito del prezzo destinato al venditore fino a quando non sia eseguita la formalità pubblicitaria con la quale si acquisisce la certezza che l'acquisto si è perfezionato senza subire gravami, il compratore non corre più alcun rischio.
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EFFETTI DEL DEPOSITO
Le somme che il notaio si vede versare da parte dell'acquirente (e che dovranno necessariamente essere intestate non al venditore, bensì al notaio stesso) saranno da lui segregate su di un conto corrente dedicato che ha appositamente acceso in banca con la destinazione di "conto dedicato ai sensi della Legge 147/2013".
Tali somme sono assolutamente "al sicuro", in quanto:
- diventano impignorabili dai creditori del venditore;
- restano giuridicamente separate dal patrimonio del notaio, e, quindi, sono impignorabili da parte dei suoi creditori;
Gli interessi attivi che produce il "conto dedicato" vanno a beneficio delle piccole e medie imprese.

CASI PARTICOLARI

A) PRESENZA DI UN PIGNORAMENTO O DI UNA IPOTECA PREGRESSA
Nel caso in cui l'immobile risulti gravato da un pignoramento o da un'ipoteca pregressi, nell' atto si conviene che il prezzo venga "svincolato dal deposito" e pagato solo ad avvenuta cancellazione di dette formalità.

B) IMMOBILE SOGGETTO A PRELAZIONE LEGALE
Nel caso in cui l'immobile risulti gravato da una prelazione legale, nell' atto si conviene che il prezzo venga "svincolato dal deposito" e pagato solo una volta che sia venuta meno la possibilità di esercitare la prelazione.

C) IMMOBILE NON AGIBILE
Nel caso in cui l'immobile risulti inagibile, nell' atto si conviene che il prezzo venga "svincolato dal deposito" e pagato solo ad avvenuta presentazione della segnalazione certificata di agibilità.

D) ABITAZIONE ANCORA OCCUPATA
Nel caso in cui l'immobile risulti ancora occupato dal venditore, si conviene che il prezzo venga "svincolato dal deposito" e pagato solo ad avvenuta consegna della casa all'acquirente libera da persone e da cose.

E) PRESENZA DI DEBITI CONDOMINIALI DEL VENDITORE
Nel caso in cui il venditore non abbia ancora saldato tutte le spese condominiali a suo carico (ad es. spese straordinarie deliberate prima dell'atto per opere non ancora eseguite al momento della stipula), al fine di garantire l'acquirente (che potrebbe essere chiamato a rispondere di tali spese ex art. 63 disp. att. c.c.), vengono depositate presso il notaio le somme necessarie a coprire tali spese con l'incarico per il notaio di effettuare i pagamenti richiesti dall'amministratore di condominio.

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GARANZIA ANCHE PER IL VENDITORE
Il deposito del prezzo garantisce il corretto e sicuro perfezionamento del trasferimento del denaro dall'acquirente al venditore; il quale incasserà le somme dopo qualche giorno ma non correrà alcun rischio in ordine all'effettivo incasso della somma pattuita.
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Come evitare brutte sorprese quando si compra un immobile.

Eutidemo

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