Citazione di: InVerno il 07 Ottobre 2021, 08:05:39 AM

Citazione di: anthonyi il 06 Ottobre 2021, 22:19:09 PM
Ciao inverno, la riforma del catasto serve anche per difendere da queste sperequazioni, naturalmente deve essere una riforma fatta dall'alto costruendo moderni criteri di valutazione. Se infatti questi criteri non vengono costruiti su che cosa si potrà basare un giudice tributario per rivedere la rendita di un immobile?

Non è richiesto un giudice tributario per istituire una rendita (processo molto più arbitrario del variarla) nè per variarla per alterazioni della consistenza, una perizia di parte che volesse variare una rendita non si scontrebbe con un libro sacro.. ma con un'altra perizia di parte precedente. Quello che sto facendo notare è che l'Agenzia del Territorio non recepisce per prassi qualsiasi altra variazione, figurarsi quelle di mercato. E questo è grave per un sistema che vorrebbe aggangiarsi al mercato. Ricorrere al giudice può portare "giustizia tributaria", ma se l'aspirazione è quella di avere un catasto agganciato al mercato, i primi ad essere coinvolti dovrebbero essere i proprietari.
Quali mirabolanti strumenti pensi useranno, loro che vogliono farlo dall'alto? I valori OMI, peccato che sono talmente sensibili al mercato che non registrano nessuna flessione dopo la crisi del 2008 (forse perchè fare una transazione al di sotto, significa portarsi in casa la finanza) legare le rendite agli OMI non ha granchè a che fare con il mercato, è solita "tabella che rimanda ad altra tabella" della burocrazia italica.  Se davvero agganciassero le rendite al mercato, ci sarebbero persone che hannomolto da perdere, ma anche persone che hanno molto da guadagnare, per questo alla fine Draghi potrebbe dire che "non ha aumentato le tasse", nel senso della media. Quello che stanno cercando di fare ovviamente è alzare le rendite a tutti, senza ampliare i sistemi di autotula del cittadino. Da quando l'AT è diventata una succursale dell'AE, la "mission" dell'ufficio si è trasformata dalla rappresentazione accurata del patrimonio italiano, alla pesca a strascico di soldi, e questo non può avere nessun buon risultato in termini di "aggancio al mercato" , useranno il mercato come scusa per spremerti, di rappresentare il patrimonio non gli interessa già più da molto.

Scusa, inverno, ma se il criterio di mercato, comunque lo si definisca, non è valido, a quale criterio dobbiamo affidarci?
Qualunque perizia tecnica come può fare una valutazione se non si basa sul mercato?
E il riferimento al mercato è equo o no?
Lo sai che in questo nostro paese le case nuove in periferia pagano molte più tasse di quelle vecchie al centro della città che normalmente hanno quotazioni più che doppie?
Che ci sono immobili in prossimità di piazza Navona a Roma accatastati come case popolari, con quotazioni da 20 mila euro al mq?
Il problema del nuovo catasto non è neanche economico, è proprio culturale e dato dal contrasto tra immobilisti e riformatori, laddove in Italia hanno sempre prevalso i primi, quelli che non vogliono cambiare nulla perché hanno paura del cambiamento.

Ciao Anthony.
Sul fatto che Salvini inganni gli italiani non nutro alcun dubbio , in quanto è ovvio che, con la sua opposizione, meramente propagandistica, non riuscirà certo ad impedire l'aumento dell'imposizione immobiliare; però ha perfettamente ragione nel sostenere che una revisione delle rendite catastali, una volta portata a compimento, comporterà automaticamente un aumento dell'imposizione immobiliare.
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Quanto a Draghi invece, "mente per la gola", perchè, nel caso in cui venga effettuata una revisione delle rendite catastali, questa comporterà "automaticamente" un aumento dell'imposizione immobiliare; nel caso di specie, infatti, non è tanto una questione di "aliquote", quanto, piuttosto, è una questione di "imponibile".
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Ed infatti, ad esempio, i contribuenti che possiedono immobili non locati nello stesso comune in cui si trova l'abitazione principale, sono tenuti ad assoggettare a tassazione IRPEF il 50% della "rendita catastale rivalutata del 5% ed aumentata di 1/3"; per cui, se la rendita catastale viene aumentata da Draghi, aumenta automaticamente anche l'"imponibile" fiscale IRPEF, e, quindi, la tassazione aumenta a prescindere dall'"aliquota progressiva" IRPEF applicata, la quale non riguarda il singolo reddito immobiliare, bensì il reddito complessivo netto del contribuente.
Ovviamente, se tale "rendita catastale" viene aumentata da Draghi, aumenta automaticamente anche l'"imponibile" fiscale IMU, che si ottiene capitalizzando la "rendita catastale", ed applicando sul "valore catastale" così determinato l'"aliquota proporzionale" prevista da ciascun Comune per tale imposta; e lo stesso dicasi nel caso in cui il proprietario intenda vendere l'immobile, perchè in tal caso l'acquirente dovrà pagare un'IMPOSTA DI REGISTRO maggiorata, con conseguente minore appetibilità del cespite, e con influenza negativa su suo prezzo di mercato.
Insomma, è una "fregatura" complessiva!
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Un eventuale governo futuro, una volta revisionato il catasto da Draghi, sarà tecnicamente costretto ad applicare  le imposte sui nuovi imponibili che ne scaturiscono; l'unica cosa che, teoricamente, un nuovo governo  potrebbe fare, sarebbe quella di effettuare una ulteriore revisione complessiva al ribasso delle rendite catastali.
Ma la cosa mi sembra molto improbabile, e, comunque, ci vorrebbero altri cinque anni.
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Semmai, un eventuale governo futuro, per compensare l'aggravio fiscale dei proprietari di immobili, potrebbe ridurre i "coefficienti di rivalutazione" delle rendite ai fini IMU, REGISTRO, DONAZIONI e SUCCESSIONI (oltre a restringere al ribasso il "range" di scelta delle aliquote dei Comuni ai fini IMU); ma questo non sarebbe molto facile, e, comunque, non influirebbe sulla maggiore imposizione IRPEF.
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Quanto al fatto che una "limitata" revisione del catasto sarebbe opportuna per poter realizzare una maggiore equità,  riducendo i paradossi per cui alcuni immobili vengono stimati catastalmente di più del loro valore reale, mentre altri immobili vengono stimati meno del loro valore reale, questo sarebbe senz'altro "teoricamente" corretto nel caso di un mercato immobiliare "a bocce ferme"; il che, però, non è molto facile che si verifichi!
In ogni caso, secondo me, come avevo già scritto, con la "revisione Draghi":
- sono certo che quasi tutti pagheranno molto di più sui loro immobili;
- ritengo molto improbabile che  qualcuno  pagherà di meno, perchè gli verrà cortesemente variata la rendita al ribasso (salvo che non ricorra giudizialmente).
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Un saluto
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Citazione di: anthonyi il 07 Ottobre 2021, 11:04:53 AM
Scusa, inverno, ma se il criterio di mercato, comunque lo si definisca, non è valido, a quale criterio dobbiamo affidarci?
Qualunque perizia tecnica come può fare una valutazione se non si basa sul mercato?
E il riferimento al mercato è equo o no?
Lo sai che in questo nostro paese le case nuove in periferia pagano molte più tasse di quelle vecchie al centro della città che normalmente hanno quotazioni più che doppie?
Che ci sono immobili in prossimità di piazza Navona a Roma accatastati come case popolari, con quotazioni da 20 mila euro al mq?
Il problema del nuovo catasto non è neanche economico, è proprio culturale e dato dal contrasto tra immobilisti e riformatori, laddove in Italia hanno sempre prevalso i primi, quelli che non vogliono cambiare nulla perché hanno paura del cambiamento.

Il criterio di mercato è valido se esistono modi affidabili per misurarlo, essendo che l'OMI non lo è perchè il suo scopo è attualmente più che altro di lotta all'evasione anzichè di rappresentazione del mercato, io magari parlerò troppo presto, ma la vedo male. E sopratutto rimarco demagogia quando si parla di "aggangio al mercato" senza specificare COME, che potrebbe fare la differenza tra il giorno e la notte. Gli strumenti attuali, più che agganciare al mercato, agganciano ad altre tabelle fittizie. Se ci sono immobili a piazza Navona accatastati come case popolari, è perchè una perizia di parte (cioè l'accatastamento originario) in barba a qualsiasi valore di mercato li ha così categorizzati, e sono rimasti fermi lì proprio perchè il sistema è estramente statico ed impermeabile alle variazioni nel tempo e del contesto. Il paradosso è che sono gli strumenti puntuali del catasto ad essere insufficienti. Un catasto accurato dovete coinvolgere i proprietari e perizie puntuali, a chi interessa un catasto preciso, agli altri interessa incassare. Per tutti gli immobili assurdamente ipovalutati, ci sono intere zone di territorio italiano che un mercato manco ce l'hanno  (o perlomeno sarebbe assurdo basare una stima di mercato su un numero risibile di transazioni), allora il governo avrà l'onestà di dichiarli immobili a rendita zero? Se vabbè buonanotte!

Citazione di: Eutidemo il 07 Ottobre 2021, 11:27:39 AM

Semmai, un eventuale governo futuro, per compensare l'aggravio fiscale dei proprietari di immobili, potrebbe ridurre i "coefficienti di rivalutazione" delle rendite ai fini IMU, REGISTRO, DONAZIONI e SUCCESSIONI (oltre a restringere al ribasso il "range" di scelta delle aliquote dei Comuni ai fini IMU); ma questo non sarebbe molto facile, e, comunque, non influirebbe sulla maggiore imposizione IRPEF.

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Sbagli Eutidemo, è una operazione facilissima. Se, in seguito alla valutazione ai prezzi di  mercato degli immobili, il valore catastale e quindi imponibile aumenta mediamente del 30% rispetto agli attuali valori, basta applicare un moltipicatore di 0,77 per mantenere invariata la tassazione complessiva sugli immobili. Già oggi il valore catastale degli immobili è calcolato utilizzando dei moltiplicatori, oltretutto diversi in base alle singole imposte.


Questo, secondo me,  intendeva di promettere Draghi. La castoneria è quella di riferire l'invarianza del gettito fiscale al singolo immobile piuttosto che all'insieme degli immobili.

Ciao Baylham.
Guarda che quello che dici adesso tu,  l'avevo già premesso io, scrivendo che:  "Semmai, un eventuale governo futuro, per compensare l'aggravio fiscale dei proprietari di immobili, potrebbe ridurre i "coefficienti di rivalutazione" delle rendite ai fini IMU, REGISTRO, DONAZIONI e SUCCESSIONI."
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Però, elevare l'attuale "valore catastale" di un immobile da 1.000.000 di euro ad un presunto "valore commerciale" di 1.300.000 euro (130%), per poi ridurlo nuovamente ad un "valore fiscale" di 1.000.000 di euro,  al fine di mantenere invariata la tassazione complessiva sugli immobili, mi sembra:
- un'operazione di carattere "pisichiatrico", più che "tributario", perchè, a questo punto, tanto varrebbe lasciare le cose come stanno;
- sarebbe comunque un'operazione intrinsecamente assurda ed inutile, perchè i "valori commerciali" ce li fornisce già l'ISTAT, senza bisogno di revisionare il catasto.
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Se si revisionano i valori catastali, è ovvio che lo si fa precipuamente allo scopo di aumentare la tassazione sugli immobili!
Semmai "forse", si salveranno solo coloro i cui valori catastali sono già sopravvalutati; ma, di sicuro, nessuno glieli "abbasserà" (salvo ricorso in Commissione Tributaria)!
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Ormai sono troppo vecchio per farmi abbindolare dal "gioco delle tre carte"; anche se a provarci è un imbonitore della  classe di Draghi.
"Experto crede Ruperto!"
https://www.youtube.com/watch?v=NNCeP1Rw6z0
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Un saluto!
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Ciao eutidemo, l'operazione descritta da baylham non è per nulla di carattere psichiatrico, come dici tu. Nel nuovo accatastamento avremo profonde differenze nella rivalutazione degli immobili, per cui un'eventuale riduzione omogenea dei coefficienti, fatta per eguagliare il peso fiscale, comunque comporterebbe una perequazione tra i vari immobili.
Che poi questa riduzione sia poco probabile sono d'accordo, d'altronde l'incremento della tassazione delle rendite fa parte delle richieste che ci fa l'Europa da decenni, e in tempi di PNRR bisogna farli contenti.

Ciao Anthony
Insisto nel dire che l'operazione congetturata da Baylham sarebbe decisamente di carattere psichiatrico, perchè per conoscere il valore commerciale degli immobili non serve affatto di revisionare il catasto; ed infatti, quando si revisionano le rendite catastali, ciò avviene "esclusivamente" per aumentare la tassazione immobiliare (come, peraltro, è sempre accaduto in passato), e non per altri motivi.
Solo chi è nato ieri, può credere alla chiacchiere di Draghi sulla "trasparenza" e la "statistica".
Ma che mi facesse il piacere!
https://www.youtube.com/watch?v=fa3a50pLmu8
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D'altronde tu stesso ti rendi molto ragionevolmente conto che la revisione del catasto, ha precipuamente lo scopo di venire incontro alle richieste che ci fa l'Europa da decenni; ed infatti, visto che il nostro Fisco è troppo "pippa" per tassare la "ricchezza mobile", e troppo "succube" per tassare la "ricchezza finanziaria", l'unico modo sicuro per cuccare qualche soldo in più (con cui restituire i prestiti che ci fa l'Europa), consiste nell'incremento della tassazione delle rendite catastali, tassando i soliti poveri fessi.
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Ed infatti, richieste dell'Europa a parte:
a)
Mentre la "ricchezza mobile" è molto elusiva (rectius "evasiva"), diversamente la "ricchezza immobile" è molto più semplice da tassare; pertanto il Fisco, come uno "spadaccino zoppo" (e per giunta pure un po' "miope"), preferisce di gran lunga fare a duello con dei "manichini", piuttosto che con degli altri "spadaccini".
Perchè, ovviamente, i "manichini" stanno fermi, e sono quindi molto più facili da infilzare!

b)
In secondo luogo, aumentando la tassazione sugli immobili, si fa un gran favore alle banche; ed infatti, il povero disgraziato che si trova a dover investire il suo capitale, magari il TFR, piuttosto che acquistare immobili ed essere subissato di tasse, alla fine si rassegna ad essere rapinato da un fondo di investimento bancario.

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Un saluto!
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Ciao eutidemo, comprendo la tua posizione di parte, ma non puoi venirmi a dire che i proprietari immobiliari in Italia sono dei poveri fessi. Storicamente in Italia la tassazione degli immobili è sempre stata più bassa di quella che c'è negli altri paesi sviluppati.
Di contrasto la tassazione di lavoro e impresa è sempre stata più alta.
In questa anomalia tutte le analisi economiche vedono una delle ragioni della sclerosi del nostro sistema economico che è quello che è cresciuto di meno negli ultimi trent'anni tra tutti i paesi OCSE.

Ciao Anthony
Non so se i proprietari di immobili siano dei "fessi", ma ti garantisco che -assieme ai lavoratori dipendenti-, sono sicuramente i più "tartassati" ingiustamente dalle tasse; forse perchè non hanno una "lobby" abbastanza potente a proteggerli, ovvero perchè i loro cespiti reddituali sono più difficilmente occultabili.
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Può darsi che il mio giudizio, sia  "di parte", ma questo non toglie che, nel contempo, sia assolutamente "oggettivo"; come posso dimostrarti in molti altri modi (oltre quelli ai quali ho già fatto ricorso)!
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Solo per farti due esempi, delle numerose "angherie fiscali" di cui sono stato vittima:
1)
Tempo fa, per due anni e mezzo, sebbene il mio inquino si rifiutasse di pagarmi l'affitto di un mio negozio ed io non riuscissi a cacciarlo via, tuttavia fui costretto a pagare egualmente l'IRPEF sul reddito risultante dal contratto; ed infatti, ai sensi dell'articolo 26 del DPR 917/86, i redditi degli immobili concorrono a formare il reddito complessivo dei soggetti che li possiedono " indipendentemente dalla loro percezione".
Ritengo superfluo precisare che i soldi dei fitti non li vidi mai; per cui, in sostanza, ho pagato delle tasse su redditi inesistenti, e, di sicuro, neanche quelle nessuno me le restituirà mai.
2)
Da circa dieci anni, ho ereditato un locale bar di mio padre sulla costa adriatica, che, però, non riesco nè ad affittare nè a vendere, perchè quella zona è contesa dalla "Sacra Corona Unita" e da una potente famiglia Rom; nessuno, quindi, è interessato a un immobile "in zona di guerra", esposta al rischio di un "doppio pizzo".
Però, ogni anno, mi tocca pagarci circa 1.500 euro di IMU (perchè mai, di grazia?); così mi ritrovo cornuto e mazziato!
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Un saluto!
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L'attuale procedura di valutazione catastale basata sulle caratteristiche dell'immobile e sulle tariffe zonarie essendo rigida, statica ha comportato nel corso dei decenni una sproporzione tra i valori catastali e quelli di mercato, determinando una iniqua tassazione degli immobili, avvantaggiando alcune aree e svantaggiandone altre.
Va adottata perciò una procedura di valutazione ai fini fiscali più flessibile, dinamica, che tenga conto dei cambiamenti in senso positivo e negativo dei valori commerciali degli immobili in tempi brevi, sulla base di parametri facilmente verificabili in modo da limitare il contenzioso.
Ad esempio l'adozione dei metri quadrati in sostituzione dei vani è sicuramente un progresso.
La riforma del Catasto è perciò una necessità indipendentemente da considerazioni di invarianza dell'imposizione complessiva sugli immobili, la quale ripeto è una scelta politica e sulla quale ciascuno può dare i suoi giudizi.
Ripeto che l'invarianza del gettito fiscale a livello di singolo immobile a seguito di una riforma del catasto è sicuramente una fesseria mentre la sostanziale invarianza del gettito complessivo sull'insieme degli immobili è facilmente ottenibile. Redistribuire il carico fiscale complessivo tra i proprietari di immobili tenendo conto del loro valore commerciale non è una operazione folle, ma razionale.

Ciao Baylham
Su questo discorso, almeno in generale, sono abbastanza d'accordo; però, secondo me, pur rivalutando l'aspetto dei metri quadri, bisognerebbe adottare un sistema misto ponderato "metri quadri/vani" (in quanto anche i secondi hanno il loro valore ai fini di un corretto estimo).
Comunque attendo che vengano resi pubblici i concreti criteri specifici per mezzo dei quali verrà effettuata la revisione!
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Quanto al fatto che "l'invarianza del gettito fiscale a livello di singolo immobile a seguito di una riforma del catasto è sicuramente una fesseria", sono perfettamente d'accordo con te; non sono invece affatto d'accordo con te circa la sostanziale invarianza del gettito complessivo sull'insieme degli immobili,  perchè nessun governo farebbe mai un'operazione del genere "a guadagno complessivo zero", solo per una questione di "perequazione" e di mero "riordino" del catasto.
Ci servono soldi, per pagare i debiti!
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Un saluto!
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